Koniec čiernych stavieb? Čo prinesie nový stavebný zákon ľuďom, stavebníkom a developerom

Doterajší bradatý stavebný zákon ešte z obdobia tvrdého socializmu v roku 1976 nahradia po takmer polstoročí dve nové stavebné právne normy. Zákon o výstavbe a Zákon o územnom plánovaní. Minulú stredu 27. apríla 2022 ich schválil parlament.

V júni vznikne nový štátny Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR, ktorý bude riadiť stavebné konania. Všetky stavby, ktoré budú mať vplyv na životné prostredie bude povoľovať Ministerstvo životného prostredia. Čierna stavba bude môcť prepadnúť do vlastníctva štátu. Zákon má byť účinný od 1. apríla 2024.

„Schválením zákona a po podpise prezidentkou už žiadna nová čierna stavba nebude môcť byť dodatočne povolená,” tvrdí predkladateľ zákona, podpredseda vlády pre legislatívu Štefan Holý z koaličného hnutia SME RODINA. Odstraňovanie čiernych stavieb by mal zabezpečovať štát prostredníctvom špecializovanej štátnej správy.  

V preklade to znamená, že právomoci miest a obcí (a doteraz prenesené kompetencie stavebných úradov v obciach a mestách) prejdú na novozriadené štátne stavebné úrady s vymedzenou územnou pôsobnosťou. Takýchto regionálnych stavebných úradov bude osem. 

Celý proces povoľovania stavieb by sa však mal podstatne zjednodušiť. Jednak zjednodušením procesov pri vydávaní stavebného povolenia, jednak elektronizáciou celého systému, ktorá bude fungovať na základe digitalizácii dát o danom území. 

Zatiaľ čo dnes je na stavebné povolenie potrebných 83 úkonov, po novom by to malo byť 13. Zmeny by tak mali pocítiť hlavne obyčajní ľudia, teda stavebníci, ktorí si chcú postaviť rodinný dom. V súčasnosti trvá stavebné konanie takmer štyri mesiace. Podľa novej legislatívy by urady mali o stavebnom povolení rozhodnúť do šiestich týždňov. V komplikovanejších žiadostiach sa schvaľovanie môže o mesiac predĺžiť. 

Po novom bude povoľovanie stavieb založené na vydaní rozhodnutia o stavebnom zámere, vydávať ho bude nový regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu. Vydaniu rozhodnutia bude predchádzať prerokovanie návrhu zámeru so všetkými dotknutými orgánmi štátnej správy, právnickými osobami, obcou či mestom, v ktorej či ktorého území sa má stavať, a tiež s vlastníkmi susedných stavieb a pozemkov.

Pojem rozhodnutie o povolení stavby sa nahrádza pojmom rozhodnutie o stavebnom zámere. Prerokovanie a pripomienkové konanie k návrhu zámeru všetkých dotknutých subjektov by mal pre stavebníka zabezpečovať projektant. Na konanie o stavebnom zámere bude nadväzovať overenie projektu stavby. Dokončená stavba bude podliehať kolaudácii. 

Kolaudačným osvedčením stavby úrad osvedčí spôsobilosť stavby na projektovaný účel. Pre jednoduché stavby by mal platiť zjednodušený procesný postup. Predpokladom je, že stavebný zámer bude vypracovaný s podrobnosťou projektu stavby. 

Stavebné konanie bude do veľkej miery manažovať stavebný projektant. Bude povinný prerokovať pripomienky samospráv, dotknutých orgánov alebo napríklad susedov a vysporiadať sa s nimi. Rozhodnutie o povolení stavby bude zároveň overením projektu stavby. Ohláseniu majú podliehať drobné stavby alebo drobné stavebné práce. Celý proces bude elektronický.

Nový zákon rieši aj zníženú disciplínu pri výstavbe. Upúšťa sa od doterajších postupov a procesov posudzovania stavebných zámerov v dvojstupňových správnych konaniach, teda v územnom a stavebnom konaní, keď sa v mnohých prípadoch dotknuté orgány a účastníci konania vyjadrovali k predmetu veci duplicitne.

Čo sa týka takzvaných čiernych stavieb, ak boli postavené nepovolenými stavebnými prácami, po nadobudnutí účinnosti zákona nebude ich už nebude možné dodatočne povoliť. Zákon presne definuje aké sú to nepovolené stavebné práce a stanovuje podmienky a postupy odstraňovania čiernych stavieb. 

V prípade porušenia zákona sa zároveň rozšíri okruh sankcionovaných osôb aj na ďalšie osoby vo výstavbe. Okrem zhotoviteľov stavieb aj na osoby poverené výkonom stavebného dozoru, na stavbyvedúcich.

V rámci pripomienkového konania k novej stavebnej legislatíve sa diskutovalo viac ako štyristo pozmeňujúcich a doplňujúcich návrhoch. Na základe pozmeňujúcich návrhov sa upravila definícia susedného pozemku, posilnilo sa postavenie účastníkov konania. Upravila sa tiež situácia v prípade ak vzniknú pochybnosti o príslušnosti stavebného úradu. Zároveň sa vypustilo mimoriadne kritizované postavenie pamiatkového úradu ako špeciálneho stavebného úradu.

Novú stavebnú legislatívu pred prerokovaním v parlamente kritizovali najmä samosprávy miest a obcí. Boja sa, že prídu o stavebné právomoci. Nepáči sa ani Združeniu miest a obcí Slovenska  (ZMOS), ochranárom, prijaté zákony zásadne kritizuje aj občianske združenie Via Iuris. Naopak, podporujú ich zamestnávatelia, stavební podnikatelia, developeri ale napríklad aj Inštitút urbánneho rozvoja. Občianske združenie, ktoré spája rôzne profesie, pôsobiace v oblasti urbánneho rozvoja a tvorby krajiny. 

Podľa ZMOS-u nahrávajú nové stavebné zákony skôr developerom a budú na škodu mestám, obciam aj samotným občanom. V novej stavebnej legislatíve je podľa ZMOS-u najväčším problémom, že rieši predovšetkým ako čo najrýchlejšie takmer čokoľvek a kdekoľvek stavať.  

Developeri z politickým a lobingovým dosahom na anonymných úradníkov nového štátneho stavebného úradu, to budú mať podľa ZMOS-u oveľa ľahšie ako dnes. Združenie tiež nesúhlasí s tým, že obciam a mestám sa zoberú obrovské kompetencie, čím v podstate do veľkej miery stratia vplyv na rozvoj svojho vlastného územia.

Mikuláš Huba zo Slovenského ochranárskeho snemu (SOS) považujú novú stavebnú legislatívu za krok späť, hlavne vo vzťahu k ochrane prírody a krajiny. Aj podľa SOS získajú developeri väčšie páky a právomoci.  

Občianske združenie Via Iuris kritizuje, že schválené stavebné zákony sa odvolávajú na neexistujúce zákony, opierajú sa o nový informačný systém, ktorého špecifikáciu, obstarávaciu cenu ani spôsob prevádzkovania dnes nikto nepozná a dávajú príliš silné kompetencie projektantom.

Združenie upozorňuje aj na fakt, že jedným z najčastejších argumentov Štefana Holého a hnutia SME RODINA v prospech čo najrýchlejšieho schválenia nových stavebných zákonov, bola snaha splniť predvolebný sľub a začať s výstavbou nájomných bytov.

Podľa návrhov schválených v parlamente vstúpia nové stavebné zákony do účinnosti až 1. apríla 2024, teda mesiac po skončení aktuálneho volebného obdobia. Dnešná vláda tak podľa novej stavebnej legislatívy nepostaví ani jeden nájomný byt. Nehovoriac o tom, že nájomné byty možno pokojne stavať aj podľa súčasného stavebného zákona, dodáva Via Iuris.

Zdroj: tasr/sita/vlada.gov.sk/ochranari.sk