Košice sú plné bytov a ponúk na ich prenájom je tiež dosť.
Nájsť si strechu nad hlavou, pod ktorou by sa nám spalo dobre, nie je vždy také jednoduché. Vedia o tom nájomníci, prenajímatelia a niekedy aj „realiťáci“. Existuje totiž niekoľko typov ľudí hľadajúcich byt. Buď sú to tí, ktorí potrebujú svoje útočisko v druhom najväčšom meste napríklad kvôli práci, alebo sú to ľudia, ktorí si medzičasom sporia na svoje vlastné bývanie. V Košiciach sa dá prenajať už čokoľvek, od malého bytu, až po veľký rodinný dom. Ako inak, záleží od hrúbky peňaženky.
„Každý nájomca by chcel bývať napríklad v trojizbovom kompletne zariadenom byte za 300 eur, čo je nereálne. Prenajímateľ chce zas čo najvyššie mesačné platby,“ povedal pre kosiceonline.sk riaditeľ realitnej spoločnosti ADOMIS Peter Gondoľ. Ako priblížil, cena by mala byť taká, aby ju nájomca vedel zaplatiť aj keď dočasne nebude mať príjem, na druhej strane, mala by byť taká vysoká, aby ju v prípade zhoršenej platobnej disciplíny vedel utiahnuť prenajímateľ. Aj na takéto účely sa používa depozit. „Pokiaľ vychádzame z trojmesačnej výpovednej lehoty, ideálny by bol trojmesačný depozit, to je ale na dnešnom trhu ťažko predstaviteľné. Pri štandardne zariadenom byte odporúčam jednomesačný depozit, pri luxusnejšom vybavení dvojmesačný,“ povedal Gondoľ.
Ak hovoríme o výpovednej lehote, okrem iných vecí, aj tá je ošetrená Občianskym zákonníkom. Minimálne je v dĺžke troch mesiacov. Iné je to, ak sa nájomný vzťah zakladá na Zákone o krátkodobom nájme bytu, ktorý je pre prenajímateľa flexibilnejší Ak by došlo napr. k neplateniu nájomného, výpovedná lehota je tu len 15 dní.
Najzákladnejšou povinnosť prenajímateľa je odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a musí tiež zabezpečiť plný a nerušený výkon práv spojený s užívaním bytu. Týka sa to aj väčších opráv v byte. Povinnosti má aj nájomca. „Základnom povinnosťou nájomcu je platiť nájomné, nepoškodzovať byt, nerobiť v ňom veľké rekonštrukcie, neposkytovať na užívanie ďalším osobám, nerušiť nočný kľud a podobne“ objasnil advokát Martin Puchalla s tým, že to sú neraz dôvody, ktoré vedú k predčasnému ukončenie prenájmu.
Vzťah nájomcu a prenajímateľa by mala upravovať nájomná zmluva. Tá kryje chrbát ako prenajímateľovi, tak aj nájomcovi. „Aby bola nájomná zmluva platná, mala by v nej byť uvedené označenie predmetu nájmu, rozsah užívania, výška nájomného, výška úhrad za plnenie spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu,“ spresnil Puchalla. V zmluve sa môžu uviesť aj ďalšie „pravidlá užívania,“ napríklad aby sa v byte nefajčilo.
Určite netreba zabudnúť na povinnú registráciu prenajímateľa. Ako na svojej webovej stránke uvádza Finančná správa Slovenskej republiky: „Povinnosť registrácie na daňovom úrade máte, ak ste prenajali nehnuteľnosť okrem pozemku. Ste povinný predložiť správcovi dane vyplnenú žiadosť o registráciu na tlačive, ktorého vzor určí ministerstvo, ak sa žiadosť o registráciu podáva elektronickými prostriedkami, podáva sa v predpísanej forme. K žiadosti o registráciu priložíte prílohy podľa osobitných predpisov.“ Túto povinnosť pripomína aj advokát Puchalla. „Nezaregistrovanie sa k plateniu dane z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti na príslušnom daňovom úrade bude daňovým deliktom, za ktorý môže byť takýto prenajímateľ postihnutý. Dokonca nepriznanie príjmu z prenájmu môže byť vyhodnotené (ak sú splnené zákonné predpoklady) aj ako trestný čin Skrátenia dane a poistného.“
Skúsenosti nejedného nájomcu hovoria aj o častom prenajímaní „načierno“. Vyčítať sa to dá z podozrivo nízkej sumy, znemožnenie vybavenia si parkovacej karty, či z toho, že prenajímateľ s vami neuzatvorí žiadnu zmluvu. Podobnú skúsenosť má aj Michaela, ktorá v Prešove vystriedala niekoľko bytov: „Bývam už v treťom podnájme, no ani v jednom mi nedali zmluvu. Samozrejme ,platba je vždy na ruku. Keď som si pýtala číslo účtu, aby som nemusela nosiť peniaze majiteľovi každý mesiac, stále som počúvala len výhovorky – nabudúce vám dám, pošlem vám do smsky... A keď sa náhodou v byte niečo pokazilo, tak sme si to museli vždy opraviť sami na vlastné náklady alebo to zostalo pokazené, pretože majiteľ nikdy nemal čas. Keď sa však jedná o peniaze, tak to už taký problém nie je.“
V predošlom podnájme mala spolu so spolubývajúcimi majiteľov, ktorí do bytu pravidelne vstupovali a chodili po izbách „Jedného krásneho dňa nám dokonca začali chodiť do izieb aj cudzí ľudia, začali si naše izby fotiť... To sa nám zdalo už dosť čudné. Vtedy sme sa dozvedeli, že majitelia predávajú byt. Keď sa im ho podarilo predať, dali nám mesiac na vysťahovanie“. Pri odchode pritom žiadali ďalšiu zálohu, ak by objavili nejaké „vady“, pričom depozit uhradili. Tie, ktoré ďalšie peniaze odmietli dať, sa ich sľúbeného vrátenia nedočkali. „A to nehovorím o tom, že nikdy sme nedostali žiaden doklad, že sme nájom alebo nejakú zálohu zaplatili,“ dodala rozhorčene.
Aj to je dôkazom toho, že nájomnú zmluvu treba uzatvoriť. V nej by mal byť uvedený aj spôsob kontroly nehnuteľnosti. Tá by mala byť vždy vopred ohlásená. „Kontrolu užívania bytu odporúčam najmenej raz za tri mesiace. Treba si ale uvedomiť, že nájomca užíva tento priestor pre súkromné účely a nie je možné neprimeraným spôsobom narúšať súkromie nájomcu, to je potrebné rešpektovať,“ ako Gondoľ upozornil, neprimerané narušenie súkromia môže byť aj dôvodom na vypovedanie zmluvy.
Aj keď bežne nájomná zmluva nepovoľuje výmenu zámku na byte, táto časť obavy o nečakané návštevy by mala byť ošetrená povinnosťou dať do zapečatenej obálky náhradné kľúče. „Slúži na to, aby v prípade núdze, napríklad ak v byte niekto nie je a praskne radiátor, majiteľ mohol odvrátiť hroziace škody. Inak, ak existuje podozrenie, že vlastník chodí do bytu nájomcu, mal by mu pri každej hlásenej kontrole predložiť nepoškodenú zapečatenú obálku“, vysvetlil Gondoľ.
Nie najlepšiu skúsenosť s prenajímateľom má aj Lucia z Vranova nad Topľou. V Košiciach už vystriedala asi tri byty. Dnes už ale býva v byte s majiteľom, s ktorým je veľmi spokojná. „Je slušný a každý problém rieši promptne, ale čo prenajímateľ, to iný človek. Bývala som v byte, ktorý vlastnila jedna staršia pani, celkovo sa tam bývalo dobre, ani sme nemali nejaké nečakané návštevy, len keď sme napríklad potrebovali práčku, čakali sme za ňou asi tri mesiace. Potom sme s kamarátkami mali veľmi nepríjemnú skúsenosť a chceli sme sa odsťahovať už po mesiaci. Nedostali by sme sa totiž ani k peniazom, a ani by sme nemohli vybývať depozit. Od tejto skúsenosti mám na budúcich prenajímateľov zvláštne otázky typu či sú na kúpeľni dvere“, dodala.
Podobnú negatívnu skúsenosť má aj Peter z Banskej Bystrice, ktorému na dvere chodili klopať bývalí nájomníci a hľadali majiteľa, ktorý ich „vyhodil zo dňa na deň“. Dôvodom bolo, že vrátenia depozitu sa dožadovali márne. Vyriešila to až polícia. Iná čitateľka nám zas napísala, že pri jednej obhliadke jej potenciálna prenajímateľka medzi rečou povedala, že na byte (údajne nie tom, na ktorého obhliadke bola), zabili ovcu.
Lepšie skúsenosti s nájomníkmi má Ivan Trpčevski, maximálne sa mu stalo, že si nájomníci nájom zaplatili o niečo neskôr. Byt prenajíma už 5 rokov a nájomcov si vyberá aj podľa toho, či mu padnú do oka. Ako hovorí, menšiu analýzu si spraví aj podľa otázok, ktoré sa ho pýtajú. Zo skúseností hovorí, že 80 percent tých, ktorí majú o byt záujem, sú zahraniční študenti. „Vo všeobecnosti, medzi najčastejšie otázky, ktoré sa záujemcovia pýtajú, patrí, či môžu byť na byte zvieratá a až potom ich zaujíma cena energií. Pri obhliadke zaujme už každého niečo iné, napríklad aká veľká je terasa, kozub. Iní sa zaujímajú o šatník,“ priblížil.
Ak sa chystáte ísť do prenájmu či podnájmu, nezabudnite si všímať niektoré veci. Riaditeľ realitnej spoločnosti Peter Gondoľ nám prezradil jednu radu. „Mali by ste si všímať hlavne technický stav bytu, či je čistý, či je vymaľované. Svoju pozornosť určite venujte aj spoločným priestorom ako chodba alebo schodisko. Z toho sa dá veľa vyčítať a veľa to napovie aj o susedoch.“
Autor: RÁDIO KOŠICE